CASE: Hohe ESG-Potenziale bei Logistikimmobilien

Die Bauakademie, ein An-Institut der Berliner Hochschule für Technik, hat ihren Marktbericht „NEO Logistics Impact Report 2025/26“ veröffentlicht. Im Mittelpunkt des Reports stehen aktuelle Kosten-, Energie- und Nachhaltigkeitskennzahlen von Logistikimmobilien in Deutschland. Dafür analysierten die Forschenden rund 250 Logistikhallen mit insgesamt ca. 9 Mio. m² Brutto-Grundfläche von 30 verschiedenen Datenlieferanten. Die Daten stammen aus dem Jahr 2024, darüber hinaus wurden indexgestützte Hochrechnungen für 2025 ermittelt.

Für die Erhebung wurden Investoren, Mieter und Selbstnutzer von Logistikimmobilien befragt. Die meisten der betrachteten Objekte – 187 Hallen beziehungsweise 7,3 Mio. m² Brutto-Grundfläche – stammen von Investoren, weswegen insbesondere im Kostenbericht der Fokus auf ihrer Perspektive liegt. Daten von Mietern und Selbstnutzern werden in der aktuellen Ausgabe des Reports behelfsweise für ausgewählte, geeignete Kennzahlen zusammengefasst.

Wachsende Betriebskosten bei Investoren

Der Marktbericht zeigt eine kontinuierliche Steigerung der Betriebskosten: Bei den Hallen von Investoren sind sie von 2023 auf 2024 um 4,7 % auf durchschnittlich 11,50 €/m² Brutto-Grundfläche pro Jahr angestiegen. Die davon nicht umlagefähigen Betriebskosten, die zu Lasten der Rendite der Investoren gehen, liegen bei 1,80 €/m² Brutto-Grundfläche pro Jahr. Bei 87 % der Immobilien, die sowohl dieses als auch letztes Jahr Teil der Erhebung waren, sind die Kosten moderat oder stark gestiegen, bei 13 % wurden sie durch aktives Gegensteuern reduziert. Von 2024 auf 2025 kalkulieren die Autoren einen erneuten Anstieg der Betriebskosten für die Investorenhallen um 4,1 % beziehungsweise auf 11,97 €/m² Brutto-Grundfläche pro Jahr.

Innerhalb der Betriebskosten entfällt der größte Anstieg auf die Ausgaben für die Instandsetzung: Diese sind von 2023 auf 2024 um rund 9 % gewachsen. Mögliche Ursachen dafür sind die unter anderem mit der Inflation steigenden Material- und Lohnkosten. In einem ähnlichen Maße – um ca. 8 % – haben auch die Ausgaben für Versicherungen zugenommen. Dies lässt sich mitunter auf die gestiegene Frequenz von Naturereignissen zurückführen, die das Versicherungsrisiko erhöhen. Insgesamt beeinflussen allerdings auch Verhaltenstrends der Nutzer und des Managements die Werte.

Großes Nachhaltigkeitspotenzial im Bestand

Hinsichtlich nachhaltiger Wärme- und Stromversorgung identifiziert der Report erhebliche Ausbaupotenziale. So erzeugen 94 % der Datenlieferanten ihre Wärme mittels fossiler Brennstoffe. Im Investorensegment nutzen nur 13 % selbsterzeugten Strom aus erneuerbaren Quellen, weitere 15 % beziehen Ökostrom. Der Großteil – 60 % – setzt auf den konventionellen deutschen Strommix. Darüber hinaus sind 60 % der Investorenhallen nicht mit Photovoltaikanlagen ausgestattet. 39 % der Objekte in diesem Anteil sind jünger als fünf Jahre.

Die CO2-Emissionen der betrachteten Immobilien liegen bei durchschnittlich 14 kg/m² Brutto-Grundfläche pro Jahr. Sowohl dieser Mittelwert als auch 48 % der einzelnen Hallen liegen über den Zielwerten des CRREM-Pfads (Carbon Risk Real Estate Monitor), der beschreibt, welche maximalen Emissionswerte Gebäude einhalten sollten, um die Klimazielen des Pariser Abkommens zu erreichen.

„Mit dem NEO Logistics Impact Report 2025/26 schaffen wir Transparenz und bieten Orientierungswerte zu Nebenkosten und ESG-Kriterien für alle Marktteilnehmer. Darüber hinaus zeigt der Bericht relevante Entwicklungen auf – etwa mit einer umfassenden Analyse, welche Faktoren zum aktuellen Wachstum von Betriebskosten beitragen, sowie mit einer Übersicht, wie nachhaltig Logistikhallen derzeit tatsächlich betrieben werden“, sagt Andreas Kühne, Sprecher der Geschäftsführung der BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe. „Der Report geht mit der neuen Ausgabe in die zweite Runde. Wir freuen uns sehr, die Datenbasis seit dem vergangenen Mal erheblich erweitert zu haben und bedanken uns herzlich bei allen teilnehmenden Unternehmen.“

Und: „Jüngere Bestandsimmobilien sind bereits deutlich energieeffizienter als ältere, das spiegelt sich auch in unserer Erhebung wider. Gleichzeitig zeigt der Report aber, wie viel Nachhaltigkeitspotenzial noch vorhanden ist – sei es durch den Ausbau von Photovoltaik, den Umstieg auf erneuerbare Energiequellen oder die Modernisierung von Heizsystemen. Der Bestand ist damit ein zentraler Schauplatz der Energiewende in der Logistik“, schließt Andreas Kühne.