Nachhaltigkeit ist finanzierungsrelevant

Ein Logistikimmobilienentwickler, der 2019 ein gut gelegenes Projekt mit solider Vorvermarktung zur Bank trug, musste in der Regel nicht viel erklären. Die Nachfrage war hoch, die Zinsen lagen am Boden, und Finanzierung war in vielen Fällen fast selbstverständlich. Wer hingegen heute ein Logistikprojekt finanzieren, refinanzieren oder modernisieren will, erlebt eine andere Realität: Die Prüfung beginnt früher, geht tiefer, und eine hohe Objektqualität inklusive nachhaltiger Bauweise allein reicht nicht mehr aus. Genauso wichtig ist die Erklärbarkeit des Projekts.

Moderne Logistikflächen werden weiterhin gebraucht. Lieferketten werden neu organisiert, Nutzer stellen höhere Anforderungen an Verfügbarkeit, Energie, Technik, Andienung und Standortqualität. Doch der Finanzierungsrahmen hat sich grundlegend verändert: Höhere Zinsen, veränderte Kapitalmarkterwartungen, niedrigere Multiplikatoren und vorsichtigere Beleihungsausläufe prägen die Gespräche. Den Analysen von CBRE zufolge sind die Spitzenrenditen für europäische Logistikimmobilien seit dem Zinstief 2022 deutlich gestiegen. Für Kreditnehmer ist das entscheidend, denn ein Objekt kann heute niedriger bewertet werden als während der Niedrigzinsphase.

Gerade bei Bestandsobjekten wird diese Verschiebung spürbar. Viele Logistikimmobilien aus den Jahren 2010 bis 2016 funktionieren operativ noch gut, entsprechen aber nicht mehr vollständig den Erwartungen heutiger Nutzer. Gleichzeitig sind die Mieten in vielen Regionen deutlich gestiegen. Auf den ersten Blick klingt das komfortabel: modernisieren, höhere Miete erzielen, höheren Wert darstellen. In der Finanzierung geht diese Rechnung jedoch nicht automatisch auf. Denn die gestiegene Miete kann den Bewertungsrückgang der vergangenen Jahre zwar abfedern, aber nicht zwingend vollständig kompensieren. Hinzu kommt: Banken waren früher häufig bereit, höhere Beleihungsausläufe zu akzeptieren. Heute fallen die zugrunde gelegten Werte oft vorsichtiger aus, während der Loan-to-Value niedriger angesetzt wird. So kann trotz verbesserter Objektqualität eine Finanzierungslücke entstehen.

Finanzierungsbereitschaft weiterhin vorhanden

Für Neubauten ist die Finanzierungsbereitschaft weiterhin vorhanden. Auch spekulative Projektentwicklungen können finanzierbar sein, wenn Lage, Andienung, Infrastruktur, Bauqualität, Effizienz sowie die Kompetenz von Entwickler und Sponsor überzeugen. Bei Vorvermietung an einen bonitätsstarken Nutzer mit tragfähiger Mietvertragsstruktur verbessert sich die Ausgangslage zusätzlich. Entscheidend ist aber, dass das Projekt aus Sicht der Bank belastbare Sicherheit bietet und nicht nur architektonisch oder ökologisch ambitioniert ist.

Finanzierungsfaktor Nachhaltigkeit

Genau hier wird Nachhaltigkeit finanzierungsrelevant. Es handelt sich dabei weniger um ein „grünes Etikett“, sondern vielmehr um einen Nachweis künftiger Nutzbarkeit. Banken verlangen nicht automatisch, dass jedes Objekt DGNB Platin oder LEED Platin erreicht. Sie wollen aber sehen, dass ein Projekt auf einem nachvollziehbaren Pfad ist. Die zentrale Frage lautet: Wird genug getan, damit die Immobilie vor oder kurz nach der nächsten Refinanzierung nicht an Attraktivität verliert?

Dabei steht das „E“ in ESG klar im Vordergrund. Energieeffizienz, Photovoltaik, Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur, Lastmanagement und technische Anschlussfähigkeit lassen sich in Betriebskosten, Wiedervermietbarkeit und Fungibilität übersetzen. Eine Logistikimmobilie, die ihren Nutzern dauerhaft geringere Energiekosten oder bessere Energieverfügbarkeit bietet, ist aus Bankensicht nicht nur nachhaltiger. Sie ist sicherer.

Darüber hinaus ist die Bauweise selbst relevant. Holz-Hybridkonstruktionen, Recyclingbeton, CO₂-arme Gebäudehüllen und ein niedrigerer Anteil grauer Emissionen gewinnen auch in der Finanzierungsdiskussion an Bedeutung. Allerdings nicht immer so direkt, wie es sich Entwickler nachhaltiger Gebäude wünschen würden. Banken und Gutachter tun sich vielfach noch schwer, Embodied Carbon oder Materialkreisläufe unmittelbar in Bewertungsmodelle zu übersetzen. Der Grund ist fehlende Standardisierung und Übersetzbarkeit in Risiko, Wert und Cashflow.

Das heißt aber nicht, dass eine nachhaltige Bauweise für Finanzierer irrelevant wäre. Sie wird vor allem dann relevant, wenn sie sauber dokumentiert und in finanzierungsnahe Argumente übersetzt wird. Verbessert eine Bauweise die Taxonomiefähigkeit? Erleichtert sie künftige Verkäufe oder Anschlussfinanzierungen? Reduziert sie regulatorische Risiken? Passt sie zu den Nachhaltigkeitsanforderungen großer Nutzer? Kann sie in Green-Loan- oder Sustainability-Linked-Loan-Strukturen über belastbare Kennzahlen abgebildet werden? Genau an diesen Punkten beginnt die Sprache der Kreditgeber.

Das richtige Reporting macht den Unterschied

Banken bauen dieses technische Spezialwissen nicht immer selbst auf. Sie stützen sich stark auf Gutachter, externe Sachverständige und belastbare Due-Diligence-Unterlagen. Präzise ESG-Reports oder technische Due-Diligence-Berichte, die erklären, warum bestimmte Investitionen die Zukunftsfähigkeit eines Objekts erhöhen, verbessern die Chance, dass diese Qualität bei Konditionen, Volumen und Struktur der Finanzierung anerkannt wird.

Weniger relevant für Finanzierer sind dagegen Maßnahmen, die für das direkte Umfeld attraktiv, aber schwer in Cashflow oder Werthaltigkeit zu übersetzen sind. Biodiversitätsflächen, Insektenhotels oder zusätzliche Fahrradständer können für Kommunen, Zertifikate und Akzeptanz wichtig sein. In Kreditgremien haben sie begrenzte Wirkung, solange sie keinen belastbaren Einfluss auf Betriebskosten, Vermietbarkeit, Drittverwendungsfähigkeit oder Wertstabilität haben.

Das bedeutet nicht, dass soziale oder kommunikative Nachhaltigkeitsaspekte unwichtig wären. Gerade bei neuen Logistikstandorten können Akzeptanz, Arbeitsplatzqualität und kommunale Einbindung wesentlich sein. Nur sollte klar sein, welche Maßnahme auf welches Ziel einzahlt: Die Kommune fragt anders als der Nutzer. Der Nutzer fragt anders als die Bank.

Für Projektentwickler, Bestandshalter und Eigennutzer liegt darin eine wichtige Unterscheidung. Nachhaltigkeit gehört nicht als spätes Kapitel in die Finanzierungsunterlagen, sondern in die Grundkonzeption des Projekts. Wer früh zeigt, wie energetische Maßnahmen Betriebskosten senken, wie technische Qualität Vermietbarkeit sichert und wie nachhaltige Bauweise Fungibilität und Zukunftsfähigkeit stärkt, spricht die Sprache der Kreditgeber. Denn Bank finanziert heute nicht mehr den Boom von gestern. Sie finanziert die Belastbarkeit von morgen.