„ESG ist keineswegs tot“

ZERO: Herr Bähr, warum unterziehen Sie die Bestandsimmobilien einer speziellen Betrachtung?

Bähr: Der Europäische Green Deal verpflichtet die Mitgliedstaaten, die gesamtwirtschaftlichen Nettotreibhausgasemissionen der Europäischen Union (EU) bis 2030 um mindestens 55 Prozent gegenüber dem Niveau von 1990 zu senken. Dies bedeutet eine Renovierung von 35 Millionen Gebäudeeinheiten bis 2030. Bis 2050 sollen alle Gebäude klimaneutral sein. Wir verfügen in Deutschland über rund 200 bis 250 Millionen Quadratmeter Logistikfläche. Mindestens die Hälfte ist älter als 20 Jahre und die sind bereits als „stranded assets“ gemäß der EU-Richtlinien einzuschätzen. Hier besteht also dringender Handlungsbedarf für Bestandshalter. Aber wie kann ich die Immobilie ertüchtigen? Welche Maßnahmen haben welchen Effekt und zu welchen Kosten? Was und wann macht es Sinn, die Maßnahme umzusetzen. Dies untersuchen wir in der Logix-Publikation. Dies hat aus unserer Sicht hohe Relevanz, auch wenn im Moment in Teilen etwas „ESG-Müdigkeit“ zu herrschen scheint.

Wie gehen Sie in der Untersuchung vor?

Wir haben Workshops mit Experten aus verschiedenen Unternehmen durchgeführt, um Kriterien und Vorgehensweise zu definieren. Dann haben wir den ESG-Status von vier Bestandsimmobilien gleichen Typs, aber verschiedener Altersstufen von Garbe, Fiege, Deka und Four Parx/AEW, untersucht und eine umfassende Bestandsaufnahme gemäß des Logix-ESG-Screenings durchgeführt. Daraus resultieren jeweils empfohlene Maßnahmen, die die Immobilie ertüchtigen können. Auch haben wir die EU-Taxonomie-Kriterien, BREEAM DE In-Use* sowie eine CRREM-Pfad-Berechnung** einbezogen. Weiter haben wir den Wert der Immobilien vor der Umsetzung von Maßnahmen ermittelt, um später die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit der Maßnahmen und deren Auswirkung auf die Wertsteigerung respektive den Werterhalt der Immobilie bewerten zu können. Für diese umfangreichen Bewertungen und Berechnungen haben wir CBRE, Drees & Sommer und List Eco in die Assessments einbezogen.

Wo stehen Sie konkret in dem Projekt?

Aufgrund des Maßnahmenkatalogs erfolgt für jedes Objekt eine detaillierte Maßnahmenplanung inklusive Kostenschätzung und einer Prüfung des geeignetsten Umsetzungszeitpunkts, zum Beispiel bei einem Mieterwechsel.. Hier müssen wir sehr stark ins Detail gehen, also wirklich vor Ort die vorhandenen Einrichtungen – bis zu den verbauten Toilettenspülungen – erfassen und bewerten. Sind diese Daten vorhanden, können die ESG-Sanierungsmaßnahmen für jede Immobilie nochmals nach den einzelnen Maßstäben und gesetzlichen Vorgaben bewertet werden. Überdies muss ermittelt werden, wie sich die Umsetzung der Maßnahmen auf die verschiedenen Bewertungskriterien, etwa BREEAM, und auf die Wertentwicklung der Immobilie auswirken. Erst hiernach kann der Eigentümer eine konkrete Einschätzung erhalten, was aus ESG-Sicht und wirtschaftlich Sinn macht.

Gibt es bereits erste Erkenntnisse?

Zum einen sehen wir, dass die wesentlichen Treiber erwartungsgemäß der Umstieg auf erneuerbare Energien, die Verbesserung der Nutzungseffizienz, Wassermanagement und Biodiversität, aber auch die Verbesserung des Mitarbeiterwohls sowie überhaupt die Transparenz der Daten und die Kenntnis über den ESG-Status sind.

Zum anderen konnten wir feststellen, dass das Alter der Immobilie nicht entscheidend ist. Immobilien, die einst hochwertig gebaut wurden, weisen häufig eine bessere Performance auf als neuere Objekte mit geringerer Bauqualität. Und: Ältere Immobilien, in denen bereits Maßnahmen umgesetzt wurden, etwa die Umstellung auf intelligente LED-Beleuchtung, schneiden teils besser ab als vergleichbare Objekte eines jüngeren Baujahrs.

Sie haben das nachlassende Interesse an den ESG-Themen angesprochen. Andererseits versprechen sich Marktteilnehmer eine Menge vom Umstieg auf grüne Energie, Speicherlösungen und Energieautonomie. Außerdem ist das Thema KI und Smart Metering auf dem Vormarsch. Wie fällt Ihre Einschätzung dazu aus?

ESG ist keineswegs tot. Wir beschäftigen uns zwar nicht explizit mit Energieautonomie oder Smart Metering. Aber klar ist: Wenn ich durch Smart Metering und KI Transparenz über meine Daten habe, dann habe ich auch schnell eine Einschätzung, wo die Immobilie in puncto ESG steht und wo ich ansetzen muss, um den Status möglicherweise zu verbessern. Das ist ein enormer Hebel, für den der Bestandsleitfaden eine Grundlage ist. Doch über eines sollten wir uns bewusst sein: Ohne den Einsatz beziehungsweise die Unterstützung von KI wird es uns nicht gelingen, den riesigen Immobilienbestand in Deutschland bis 2050 klimaneutral zu gestalten.

Wann und wo wird der ESG-Bestandsleitfaden verfügbar sein?

Wir werden ihn noch in 2026 auf der Logix Website im Download-Bereich kostenfrei zur Verfügung stellen.

* BREEAM In-Use (in Deutschland als BREEAM DE Bestand bekannt) ist ein international anerkanntes Bewertungssystem zur Messung, Optimierung und Zertifizierung der Nachhaltigkeitsleistung von bestehenden Gewerbeimmobilien im laufenden Betrieb.

**CRREM steht für den Carbon Risk Real Estate Monitor. Es ist ein international anerkanntes, wissenschaftlich fundiertes Instrument und globaler Standard, um die Treibhausgasemissionen von Immobilien zu bewerten und deren Klimakompatibilität im Sinne der Pariser Klimaziele (1,5-Grad- oder 2-Grad-Pfad) zu messen.