Deutschland will seinen Strom bis 2030 zu mindestens 80 Prozent aus erneuerbaren Energien decken. Für die Photovoltaik bedeutet das einen massiven Ausbaupfad. Gleichzeitig verfügt kaum eine Immobiliennutzungsart über vergleichbar große und technisch geeignete Flächen wie die Logistik. Dennoch bleibt ein Großteil dieses Potenzials ungenutzt.
Reserven
Wie groß die Reserven tatsächlich sind, zeigt eine aktuelle Untersuchung des Fraunhofer IIS gemeinsam mit der Bundesvereinigung Logistik. Analysiert wurden mehr als 120.000 Gewerbe- und Logistikhallen in Deutschland. Das Ergebnis: Rund 80 Prozent der untersuchten Hallendächer sind noch nicht mit Photovoltaikanlagen ausgestattet. Selbst im Logistiksegment verfügen bislang nur knapp 18 Prozent der Gebäude über eine PV-Anlage. Besonders bemerkenswert ist die Situation bei den sogenannten Big-Box-Objekten mit mehr als 50.000 Quadratmetern Fläche. Hier sind noch rund 81 Prozent der Dachflächen ungenutzt.
Potenzial
Dabei sprechen die technischen Voraussetzungen klar für Logistikimmobilien. Große zusammenhängende Dachflächen, geringe Verschattung und vergleichsweise einfache Tragwerksstrukturen ermöglichen wirtschaftliche Anlagengrößen. Nach Schätzungen von JLL wurden allein auf den in den vergangenen zehn Jahren errichteten deutschen Logistikimmobilien rund 50 Millionen Quadratmeter Dachfläche geschaffen. Etwa 30 Millionen Quadratmeter davon gelten grundsätzlich als für Photovoltaik geeignet.
Auch aus energiewirtschaftlicher Sicht sind die Potenziale erheblich. Das Fraunhofer ISE beziffert das technische Potenzial von Dach- und Fassadenflächen in Deutschland auf rund 1.000 Gigawatt Peak. Davon wird bislang weniger als ein Zehntel genutzt. Gleichzeitig deckt Photovoltaik bereits heute einen erheblichen Teil der deutschen Stromerzeugung und gehört zu den kostengünstigsten Formen der Stromproduktion überhaupt. Die Technologie ist längst marktreif. Die Herausforderung liegt heute weniger in der Technik als in der Umsetzung geeigneter Geschäftsmodelle.
Gerade bei institutionellen Immobilieninvestoren spielen dabei steuerliche und regulatorische Fragen eine zentrale Rolle. Die Kernerträge von Immobilienfonds stammen aus Vermietung und Verpachtung, während die Stromerzeugung als gewerbliche Tätigkeit eingeordnet wird. Obwohl der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren verschiedene Erleichterungen geschaffen hat, achten viele institutionelle Investoren weiterhin darauf, Energieerzeugung und Immobilienbewirtschaftung organisatorisch voneinander zu trennen. Das erklärt, warum zahlreiche technisch geeignete Dächer bislang nicht genutzt werden.
Modelle
Vor diesem Hintergrund gewinnen arbeitsteilige Modelle zunehmend an Bedeutung. Dabei überlässt der Immobilieneigentümer die Dachfläche einem spezialisierten Energiepartner. Dieser übernimmt Planung, Finanzierung, Errichtung und Betrieb der Photovoltaikanlage sowie die Vermarktung des erzeugten Stroms. Der Eigentümer erzielt dagegen einen vertraglich vereinbarten Dachmietertrag. Die gewerbliche Tätigkeit verbleibt vollständig beim Energieunternehmen. Damit lassen sich steuerliche Risiken begrenzen und gleichzeitig zusätzliche Erträge aus bisher unproduktiven Dachflächen generieren. Die Investments können auch durch einen Infrastrukturfonds mit Schwerpunkt Erneuerbare Energie vorgenommen werden. Das Fonds- und Asset Management des Infrastrukturfonds setzt sodann mit dem spezialisierten Energiepartner die ganzheitliche Versorgung mit Strom, Wärme und Kälte vor Ort um. Die beste und günstigste Art der Stromerzeugung ist die, die vor Ort erzeugt und verbraucht wird. Speicherlösungen unterstützen die Abdeckung des Lastprofils und die Wirtschaftlichkeit. Nationale Strombilanzkreisläufe und für die Nachfrager zugeschnittene Energietarife (Energieversorgungsunternehmen) unterstützen den erfolgreichen Vermarktungsprozess.
Welche Vermarktungsstrategie geeignet ist, hängt wesentlich vom jeweiligen Objekt ab. Verfügt der Nutzer über einen signifikanten Strombedarf, können Eigenverbrauchsmodelle oder On-Site-PPA-Strukturen wirtschaftlich attraktiv sein. Insbesondere moderne Distributionszentren mit automatisierter Fördertechnik, Kühlung oder Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge weisen ein Lastprofil auf, das eine hohe lokale Nutzung des Solarstroms ermöglicht. Wo der Eigenverbrauch geringer ausfällt, gewinnen Einspeise-/Speichermodelle oder die externe Vermarktung über Energiedienstleister an Bedeutung.
Die eigentliche Entwicklung geht jedoch über die reine Stromerzeugung hinaus. Photovoltaik wird zunehmend Teil einer integrierten Energieinfrastruktur. Batteriespeicher erhöhen die Eigenverbrauchsquote, intelligente Mess- und Steuerungssysteme optimieren Lastprofile und Ladeinfrastruktur erschließt zusätzliche Anwendungen. Logistikimmobilien entwickeln sich damit schrittweise von reinen Lager- und Umschlagsstandorten zu dezentralen Energieplattformen.
Markt
Die aktuelle Marktdatenlage zeigt daher ein klares Bild: Das technische Potenzial ist vorhanden, die Wirtschaftlichkeit der Technologie ist nachgewiesen und regulatorische Verbesserungen schreiten voran. Die entscheidende Frage lautet nicht mehr, ob Photovoltaik auf Logistikdächern sinnvoll ist, sondern wie Eigentümer, Nutzer und Energiepartner die geeigneten Strukturen schaffen, um die noch immer freien 80 Prozent der Dachflächen wirtschaftlich zu erschließen.
